进入9月，楼市迎来传统的“金九银十”销售旺季。而上周深圳刚刚出台的楼市新政，为市场“再添一把火”。
9月5日晚，深圳发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称“9·5新政”），自9月6日起实施。新政对福田、南山等核心区域与罗湖、光明等非核心区域实施差异化调控，非核心区取消限购套数限制，盐田、大鹏则暂停对居民家庭的限购资格审查。同时，取消首套与二套房贷利率区分，房贷利率最低降至3.05%。
在新政利好及传统销售旺季的双重作用下，深圳房地产市场表现如何？
近日，《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）实地走访了深圳市场上颇具代表性的几个楼盘项目——珈誉玖玺、翰熙典居和京基璟誉府，它们分别位于宝安区、南山区和罗湖区。其中，宝安区除新安外，其他大部分区域已放开限购；南山目前仍属限购区；罗湖此前虽为限购区，如今也已松绑。
在建中的翰熙典居项目图片来源：每经记者陈荣浩摄
“带看量和成交量显著提升”
“9·5新政”于周五夜发布，这无疑为本次新政落地首个周末（9月6日至7日）的火热行情提供了有力助推。
“新政实施首个周末，我们忙到晚上11点多。尽管这边一直未限购，但新政出台后，不少之前犹豫的购房者纷纷前来看房。”9月9日上午，珈誉玖玺置业顾问杨先生告诉每经记者。
“限购松绑后，最大变化是原本无法购买罗湖区房子的人群也有了购房机会，带看量和成交量显著提升。”9月10日上午，京基璟誉府项目销售负责人罗嘉良通过电话接受每经记者采访时表示，上周末项目带看量较同期增长30%，成交了16套房源。“该成交数据为近期较好水平，且包含新政后因购房资格放开促成的成交案例。”
不过，周末的这种火爆场景似乎并未延续到工作日。“工作日反而可以忙里偷闲，整体没那么忙。”京基璟誉府的置业顾问表示。
每经记者注意到，9月9日临近中午时，珈誉玖玺项目案场大约有2至3组客户在看房。类似情况在翰熙典居项目也同样明显，当日下午4点左右，案场有4至5位客户正在聆听置业顾问的讲解。
不过，每经记者注意到，尽管此次新政一定程度上提升了各楼盘的来访量，但对于不少以去化为主的项目来说，目前仍保留着之前的优惠折扣。
以每经记者此次走访的珈誉玖玺、翰熙典居、京基璟誉府等项目为例，其优惠折扣基本在备案价的八六折至九三折不等。甚至部分楼盘还表示，对自发前来看房的购房者，可将原本支付给中介的佣金部分返还给购房者。
以珈誉玖玺为例，一套中高楼层的92.54平方米房源，原价约为503万元，优惠后总价约为468万元，折合单价约5.06万元/平方米。据现场置业顾问介绍，“目前也能找到每平方米4.7万至4.8万元的房源，但如果想要楼层和朝向都较好的话，如今基本都在每平方米5万元左右”。
珈誉玖玺营销中心图片来源：每经记者陈荣浩摄
与深圳水库一路之隔的京基璟誉府项目，其高层房源因独特的视野和景观受到不少购房者青睐。据开发商发布的海报，“9·5新政”实施首日项目便售出11套房子。现场置业顾问介绍，“面向水库方向的房源目前仅剩2套可选，都是上周末售出的”。
优惠折扣方面，以京基璟誉府一套105平方米高层可看水库房源为例，其总价约为704万元，折后总价约606万元，折合单价约5.73万元/平方米，相当于总价打了八六折。
每经记者在采访中了解到，近两年尽管市场仍在调整，但深圳部分新盘的价格波动并未如想象中剧烈，基本维持在两年前的价格水平。
以珈誉玖玺为例，该项目为鸿荣源在宝安区沙井珈誉府的第三期，2023年珈誉府一期备案均价为5.23万元/平方米，2024年二期加推备案均价微涨至5.31万/平方米，但折后均价为5万元/平方米左右，整体价格相对稳定。目前，珈誉府前两期已接近交房，三期合同交付期为明年年底。
另据深圳中原地产研究院数据，“9·5新政”实施首个周末，深圳中原代理的新房项目到访量较前一个周末增长约48%，成交量增长约60%。
涨价二手房源数量显著增加
贝壳找房App数据显示，“9·5新政”实施首日（9月6日），深圳涨价二手房源达到163套，创下近期新高。不过，降价二手房房源仍超过千套。
图片来源：贝壳找房App
“目前二手房市场存在一个明显现象，即只要房源价格显著低于参考价（有时总价仅少10多万元），也就是俗称的笋盘（指房地产市场中高性价比房源），通常很快就能成交，这表明市场整体购买力仍在。”深圳龙华区域房产中介刘萍告诉每经记者，深圳二手房市场整体挂牌量较大，而不少人是因为买不起同区域新房才会选择买二手房，因此对价格非常敏感。
总体来看，目前深圳二手房市场仍保持“量升价稳”态势。
以每经记者今年8月在南山西丽走访的万科云城项目二手房为例，一套67平方米的三房售价为310万元，折合单价约4.63万元/平方米，而去年同户型房源挂牌价为315万元，相当于单价4.70万元/平方米。整体价格虽略有下降，但相较两三年前的价格已趋于稳定。
南山区某中介门店展示的二手房源图片来源：每经记者陈荣浩摄
据深圳乐有家数据，深圳“9·5新政”实施首个周末，二手房带看量环比上涨约12%。其中，放开限购的罗湖区带看量涨幅最为显著，环比涨幅达43%。光明、龙华等区域二手房带看同样活跃。
“深圳楼市新政本质上是去年‘9·30政策’的补充。去年9月政策后至今年上半年成交情况尚可，但近几个月深圳市场略显低迷。在‘金九银十’期间出台政策，提振市场信心的意图明显。”9月10日下午，国家高端智库CDI研究员宋丁通过微信向每经记者分析指出。
宋丁认为，“金九银十”是楼市传统销售旺季，叠加政策利好，预期深圳全月成交将有所回升，但这种回升的可持续性及能否实现整体复苏，尚需观察。“对开发商而言，目前普遍采用稳价或降价走量策略，很少主动涨价，这也反映出项目对市场判断的谨慎，现阶段仍以通过成交保证现金流回收为主。”
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